Op 2 december 2010 trad Rudy Stroink, oprichter, grootaandeelhouder en C.O.A.C.H. van ontwikkelaar TCN, af als algemeen directeur. Sinds de oprichting in 1993 profileerde deze projectontwikkelaar zich als smaakmaker in de Nederlandse vastgoedmarkt. TCN stond bekend als tegendraads en creatief, om de productgerichte aanpak en haar roemruchte voorman Rudy Stroink vaak vergezeld door een ondeugende Jack Russel. Naar aanleiding van zijn afscheid bij TCN een interview met Stroink over zijn tijd bij TCN en het nieuwe ontwikkelen, dat opgepakt moet worden door een nieuwe generatie. Een generatie die anders denkt. En anders werkt.
Als Rudy Stroink over doortrapte projectontwikkelaars praat, zegt hij erbij “hoor wie het zegt”. Terugkijkend spaart hij zichzelf niet. “Ik heb fouten gemaakt. Ik ben verleid”. Maar praat hij over de toekomst dan hoor je de stelligheid en het idealisme waar hij de laatste jaren zo populair mee is geworden. En die populariteit wil hij gebruiken om bestuurlijke veranderingen te brengen in Nederland. “We staan aan de vooravond van een enorme verschuiving. Ik wil wel een katalysator in dat proces zijn.”
Als de wethouder jou belt of je Hoog Catharijne wil ontwikkelen, is het heel moeilijk om nee te zeggen.
We wilden dit interview beginnen bij zijn eerste stappen als architect, of als projectontwikkelaar, in de jaren ’80. Of bij zijn afscheid als CEO van TCN in december 2010. Maar nee, het interview en dus ook het verhaal over Rudy Stroink begint op 1 december 2007. Niet toevallig ook het startpunt van het boek dat hij aan het schrijven is. “Ik wilde schrijven over de toekomst van projectontwikkeling, aan de hand van ‘Rudy’s toolbox’, maar dat vond ik al snel te belerend. Nu zoom ik in op de afgelopen 3 jaar. Op 1 december 2007 werd ik gebeld. Een investeerder trok een bedrag van 60 miljoen euro terug. Ik baalde. Maar achteraf bezien was het geen idee voor TCN . Ik heb me in de loop der jaren laten verleiden projecten te doen die niet in onze visie pasten en meer geld zou dit alleen maar erger hebben gemaakt”. Stroink erkent dat de vastgoedwereld een geld gedreven wereld is, maar zegt dat geld nooit zijn grootste drijfveer was mee te gaan in dit soort projecten. “Je wordt verleid. Blinde ambitie. Als – bij wijze van spreken – de wethouder van Utrecht jou belt of je Hoog Catharijne wil ontwikkelen, is het heel moeilijk om nee te zeggen.”
“If you built it, they will come”
Rudy haalt er een uitspraak bij uit een film uit 1989, Field of dreams. Toepasselijke titel. In de film speelt Kevin Kostner een boer in het plattelandse Iowa. Terwijl hij op een dag door zijn graanvelden loopt, hoort hij een stem fluisteren: If you built it, they will come, waarop hij een visioen heeft van een honkbalveld. Hij kapt zijn graan, legt een veld aan en op een goede avond komen (geesten van) beroemde honkballers op het veld oefenen. “Deze phantoomgedachte geldt eigenlijk ook voor de vastgoedwereld”, stelt Stroink. “Heel lang kon je bouwen wat je wilde, in de gedachte dat de gebruiker vanzelf wel kwam. Er is te weinig gekeken naar hoe groot de doelgroep en hun behoefte nu echt is”.
Amsterdam bouwt een Zuidas. Waar komen alle mensen vandaan die daar gaan wonen, werken en recreëren? Uit de binnenstad? Haarlem, Hilversum? Dan zadel je ze daar toch met een probleem op?
Stroink hekelt deze manier van denken. De demografische groeispurt in steden van de afgelopen anderhalve eeuw is tot een einde gekomen, concludeert Rudy. “Schaarste was een reden om te bouwen, maar er is geen schaarste meer. Nieuwigheid kan een aanleiding zijn, maar voor elk nieuw project laat je nu iets anders achter. Kijk naar de grote steden. Amsterdam bouwt een Zuidas. Waar komen alle mensen vandaan die daar gaan wonen, werken en recreëren? De tijd van groei is voorbij, dus je haalt mensen altijd ergens weg. Uit de binnenstad? Haarlem, Hilversum? Dan zadel je ze daar toch met een probleem op? Als overheid kan je niet op meerdere paarden wedden.”
Zuidas Amsterdam. If you built it, they will come? (foto: Doriann Kransberg (Stadsarchief Amsterdam)
Eigenaar van de stad
Een dag voor ons gesprek met Stroink, kwam vastgoedadviseur DTZ Zadelhof met het rapport ‘Van veel te veel’, dat groot nieuws werd. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m² staat 13,9% leeg. Bovendien wordt de behoefte aan kantoorruimte door flexwerken alleen nog maar minder. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod, zo was er te lezen. “Ze zijn er eindelijk achter”, aldus Stroink. “Maar hun aanbevelingen deel ik niet”. Waar DTZ duidelijk pleit voor overheidsingrijpen en bouwstops, wil Rudy juist niet dat de overheid nu ingrijpt. “De overheid heeft voor het grootste deel van het probleem gezorgd, met haar grootstedelijke projecten. En wij (de projectontwikkelaars) waren jarenlang de dealer van de publieke junkie. Het is juist nu dé tijd voor ontwikkelaars. Bouwstop is een fout idee. Er moet wel wat blijven gebeuren anders krabbelen we nooit uit de misère. Dat het fundamenteel anders moet, dat is een gegeven. Niet meer (nieuw)bouwen voor groei, maar voor verbetering van de kwaliteit: herontwikkelen, herpositioneren.”
We maken uit Stroink’s woorden op, dat hij een nieuw rolverdeling tussen overheid en markt voorspelt. Om dit handen en voeten te geven, vragen we hem, waarom er eigenlijk nooit parkplannen (publieke ruimte) worden gerealiseerd door marktpartijen. “De overheid voelde zich voortdurend geroepen de maker van de stad te zijn. De overheid moet ophouden projectontwikkelaar te zijn en het belang van de stad inzien, want een park verhoogt de waarde van de stad. De waardevermeerderende invloed van een park zou je inzichtelijk moeten maken en terugrekenen op het omliggend vastgoed. Dan zie je dat het voor marktpartijen hartstikke interessant kan zijn. In mijn film ‘Koop een stad’ heb ik getoond dat particulieren prima eigenaar kunnen zijn van een stad. En met particulieren hebben we de bebouwing van vliegveld Soesterberg tegengehouden. Dat is en blijft nu groen en wordt zelfs beter. Al met al een enorme waardevermeerdering voor de huizen in de omgeving.”
Nieuwe vormen van projectontwikkeling. De Atoomclub in een voorheen grijs kantoorgebouw op industrieterrein Lage Weide.
Begrijpen van een stad
Dat Stroink de rolverdeling tussen markt en overheid graag anders ziet, is ons inmiddels duidelijk. We vragen door naar de rol van de overheid bij stadsontwikkeling in de komende decennia. “De overheid is als het Byzantijnse rijk. Het restant van het Romeinse rijk, die dachten dat ze de wereld overheersten, vol rituelen en grootheidswaanzin. In de komende decennia bepaalt de gemeenschap wat er ontwikkeld wordt, niet de ambtenaar noch de ontwikkelaar. Bovendien kunnen met veel minder regels, omdat er sprake is van een op informatie en transparantie gedreven samenleving.”
We vragen Stroink waarom hijzelf projectontwikkelaar is geworden. “Begin jaren tachtig richtte ik een ontwerpbureau op: Villa Nova. Ik werkte aan allerlei plannen en ontwerpen, maar had geen enkele invloed op het wel of niet uitvoeren ervan. Dagenlang zat ik achter de tekentafel. Maar het gros van wat je bedenkt en ontwerpt gaat niet door. Ik wilde het zelf doen. Hard werken, maar niet zinloos.”
Nieuwsgierig naar de toekomst van onze eigen professies, vragen we Stroink: welke mensen met welke mentaliteit heeft de ruimtelijke sector nodig?
“Vastgoed en projectontwikkeling is een vak geweest voor luie mensen. Het was te makkelijk geld verdienen. Maar ook de jonge generatie ontwikkelaars stelt me nog steeds wel teleur. Ook die hebben voor het vak gekozen om verkeerde redenen, namelijk de uitgangspunten van de ‘oude tijd”’, die zijn ook lui. De veranderde opgave vraagt om echte ondernemers. Misschien wel mensen uit andere disciplines: een ICT-er of hotelmanager. Een ICT-er is gewend in netwerken te denken en werken. Iedere ICT-er begrijpt een stukje van het systeem, maar ze hebben elkaar nodig om het geheel te overzien en de grotere problemen op te lossen. En een hotelmanager is gewend zijn zaak iedere dag weer met kleine aanpassingen sfeervol en aantrekkelijk te maken voor zijn gasten. Met kleine aanpassingen verbetert hij zijn product. ”
En architecten? Rudy vervolgt. “Architecten van nu zitten in een shock. Want het maakbaarheidsgeloof is failliet. Een Delftenaar (TU Delft) kijkt naar de wereld met de bedoeling deze te veranderen. Terwijl je de wereld eerst moet begrijpen. Een wereld die ophoudt met groeien, moet je veel meer kennen.”
En planologen? Ook planologen krijgen nog altijd te leren dat de wereld maakbaar is. Terwijl dit toch echt niet meer het geval is. “De nieuwe uitgangspunten worden: maakbare samenleving bestaat niet, de gemeenschap bepaalt en minder regels. Helaas veranderen de studies (nog) niet mee.”
Dat het fundamenteel anders moet beschouwt Rudy Stroink als een gegeven. Het nieuwe ontwikkelen is een kwestie van het begrijpen van de stad en er dan iets aan toevoegen. “Sommigen zeggen de laatste tijd juist steeds meer: ‘het wordt weer zoals het was’. Dat is niet goed. Denk maar gewoon ‘het wordt nooit meer zoals het was’.”
Erik Groenenboom Ondernemer
Erik Groenenboom houdt zich als 'aanjager' en 'plaatsmaker' bezig met fun en initiatief van onderaf, op 'onderbenutte' plekken. Zo gaf hij de afgelopen jaren met (laser)games en events invulling aan een lege fabriekshal in Amsterdam en een leegstaand kantoorpand in Diemen, maar werkte hij ook mee aan het project Zuidas en diverse andere ruimtelijke uitdagingen. Momenteel richt hij zich op zijn trip langs Europese 'Spookdorpen', de hele zomer te volgen op spookdorpen.nl, en de lessen voor Nederlandse beleidsmakers en avontuurlijke leegstandspioniers.
