Het faillissement van de sociale woningbouw?

25 januari 2011  /  Harry Gerritsen

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

De Volkskrant van 18 november jongstleden ’kopte’ dat woningbouwcorporaties op een faillissement afstevenen. Uit de mond van Aedes-voorzitter Calon tekenden de verslaggevers op: ‘Het is heel waarschijnlijk dat noodlijdende corporaties al de komende jaren omvallen.’ Als reden voor de dreigende faillissementen, of minder ’erg’, fusies of ontslagen noemt het krantenartikel diverse oorzaken. Enerzijds de crisis en anderzijds strengere regelgeving uit Brussel en Den Haag. Daarnaast wordt gewezen op fouten van de sector zelf. Het eigen vermogen is nog steeds aanzienlijk, maar corporaties komen in de knel door een beperkte kasstroom. Dat wordt veroorzaakt door een stagnatie in de bouw en dus de verkoop van nieuwbouwwoningen en de verkoop van woningen uit het bestaande bezit van de corporaties.

Onheilsboodschap
Wat is er nu waar van de onheilsboodschap die de Aedes, gesteund door het Waarborgfond Sociale Woningbouw (WSW en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), verspreid? Niet zoveel, laat Minister Donner (WWI) desgevraagd in een brief aan de Tweede Kamer weten. In corporatieland wordt Donner omschreven als de bovenmeester die Aedes als een smoesjes verzinnende puber in de hoek zet.

Wanneer twee meningen zo diametraal tegenover elkaar staan, is het goed om objectief naar de feiten te kijken. Ik ben het met één onderdeel van een eerdere boodschap van de Aedes-voorzitter in een persbericht van 21-10 wel eens. Namelijk dat het kabinet met het regeerakkoord de woningbezitter uit de wind houdt en dat er geen sprake is van een integrale aanpak van de woningmarkt.

Hoe kun je een particuliere instelling dwingen om zijn eigendommen te vervreemden?

En de Eerste Kamer nam onlangs de Motie De Boer aan waarin het kabinet wordt gedwongen om vóór eind 2011 te komen met een herziene visie op de woningmarkt. Terecht naar mijn mening, want het achterwege laten van een concrete uitspraak over zoiets als de hypotheekrenteaftrek maakt potentiële woningkopers kopschuw.

Onder druk
Maar wordt alleen de huursector aangepakt? Dat is ook niet helemaal waar, want in het regeerakkoord gaat het ook om meer ruimte voor verschillende woonvormen, specifiek beleid voor woningbouw, maatwerk, kleinschalige bouwlocaties in krimpregio’s. Dat moet echter nog wel worden uitgewerkt in voorstellen.

Wat wel concreet in het regeerakkoord staat is dat de Vogelaarheffing wordt afgeschaft – maar die heffing vindt de rechter sowieso al onrechtmatig – waar tegenover staat dat corporaties te maken zullen krijgen met een heffing van € 760 miljoen om de huurtoeslag te kunnen blijven financieren. Daarnaast implementeert het kabinet de Europese Richtlijn waarin is voorgeschreven dat 90% van de sociale huurwoningen toegewezen moet worden aan huurders met een maximaal inkomen van € 33.000.


Donner geeft in zijn brief aan de Tweede Kamer toe dat het voor corporaties in financieel opzicht niet makkelijk zal zijn de komende jaren. Hij constateert dat het eigen vermogen nog steeds aanzienlijk is, maar dat de kasstromen in de knel komen. Hieraan kunnen corporaties, volgens Donner, nog veel verbeteren. Het eigen vermogen van de corporaties zit natuurlijk voornamelijk vast in het woningbezit en overig (commercieel) vastgoed. Oplossing van het kasstroomprobleem ligt dan ook in de verkoop van woningen aan de huurders. Donner stelt dat hij daarin (over 2009) geen afname constateert. Het kabinet is van plan, als dat juridisch al kan, om huurders een ‘right to buy’ toe te kennen.

Faillissement
Dat ‘right to buy’ lijkt mij niet realiseerbaar met wetgeving. Hoe kun je namelijk een particuliere instelling dwingen om zijn eigendommen te vervreemden? En blijft de vraag naar koopwoningen wel op peil zolang er onzekerheid bestaat over (de afbouw van) de hypotheekrenteaftrek?

Maar wat mij nog veel erger lijkt, is het figuurlijke faillissement van de sociale woningbouw. Corporaties realiseren steeds meer vastgoed om daarmee de sociale woningbouw te kunnen financieren. De vraag op de markt naar nieuwbouw, of het nu woningen of commercieel vastgoed betreft, is uitgevallen. Daardoor staan de mogelijkheden voor sociale woningbouw ook sterk onder druk.

Volgens mij werkt het niet om tegen de sector te zeggen ’los uw eigen problemen maar op’. Nee, dat vergt inderdaad een herziene visie op de woningmarkt met de bijbehorende maatregelen. Maar voor de formulering van een visie, laat staan het treffen van maatregelen, is eind 2011 naar mijn idee veel te ver weg.

We zullen zien of de corporatiesector tot die tijd het hoofd boven water kan blijven houden. Is het misschien toch tijd voor een nationaal woonakkoord? Ook daarvan zegt de regering helaas dat de marktpartijen dat zelf maar moet uitzoeken. Dat lijkt op een politiek faillissement, waar ook de sector en de hele woningmarkt onder zal lijden. Ik heb echter nog hoop dat de marktpartijen het aandurven om zelf met een oplossing te komen. Den Haag is scheutig met de markt de les te lezen, maar oplossingen, daar moeten we kennelijk helaas nog wel een tijd op wachten.

politiekWoningcorporatiesWoningmarkt

Harry Gerritsen Jurist en procesmanager

Over de auteur

Harry Gerritsen is jurist en proces-, programma-, project en afdelingsmanager ruimtelijke en gebiedsontwikkeling. Altijd enthousiast, mens- en resultaatgericht. Daarnaast is schrijven en fotograferen voor hem inmiddels bijna meer dan een hobby geworden. Die vaardigheden gebruikt hij onder meer als blogger en/of fotograaf voor diverse websites.



Ook interessant:

Een ruimte van verschil

Hans Teerds

Publieke welvaart

Simon Franke en Wouter Veldhuis

De stad heeft altijd vernieuwing nodig

Anita Blom