Binnenstedelijke transformatie is geen 'business as usual' meer

27 november 2010  /  Evert Verhagen en Jeroen Saris

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Het begint nu pas goed door te dringen dat voor en na de kredietcrisis verschillende tijdperken zijn. Er is weinig kans dat we binnenkort weer terug kunnen naar “business as usual”. Niet alleen de spelregels in de vastgoedwereld zijn grondig veranderd, ook de opgave van de steden is verschoven naar de binnenstedelijke transformatie. Hoe kunnen de steden beter uit de crisis komen dan ze erin zijn gegaan? Bedrijfsterreinen vervangen door woongebieden is geen oplossing. De crisis is een goed moment om te breken met de grootschalige geldverslindende transformatieplannen en het accent te leggen op ondernemerschap en een intensief ontmoetingsklimaat.

De vastgoedcrisis heeft alles te maken met de kredietcrisis. Naast de geldwolk die over de wereld zwierf vormde de verwachting dat elke investering in het vastgoed door de oneindige waardestijging wel weer terugverdiend zou kunnen worden een belangrijke oorzaak van de crisis. Nu deze miljardenwolk is leeggelopen staat vast dat de vastgoedwereld nooit meer dezelfde zal zijn en de ruimtelijke ordening evenmin. De aanbodgestuurde ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling behoren definitief tot het verleden. De waardestijging en de ongebreidelde financieringsmogelijkheden maakten nieuwbouw zo goed als altijd lucratiever dan herontwikkeling van bestaand vastgoed, of het nu versleten was of niet. Het overaanbod dat zo ontstond kon de markt niet opnemen. Nu de orkaan is uitgeraasd kan de schade opgenomen worden: een onmetelijke hoeveelheid m2 kantoorruimte is leeg komen staan evenals duizenden ha ‘verouderd’ bedrijfsterrein in binnenstedelijke gebieden.

De ruimtelijke ontwikkeling is met een harde klap met beide benen op de grond komen te staan. Veel masterplannen voor grootschalige herontwikkeling kunnen bij het oud papier. Het lawinekapitaal dat nodig zou zijn om de kosten van deze grootschalige verwervings-, sloop-, schoonmaak, herbouw- en herinrichtingsplannen te dekken is niet meer aanwezig.

Verder
Veelal worden projecten die al onderhanden zijn getemporiseerd en valt het woord ‘organische ontwikkeling’. Vaak wordt daarmee bedoeld: het doel blijft hetzelfde, maar de weg waarlangs wordt organisch. De crisis dwingt om ook de ambities bij te stellen. Om de steden erbovenop te helpen is het nodig dat ze zich economisch, sociaal en cultureel herstellen. Een ‘total make over’ van de bestaande bedrijfsterreinen betekent kapitaalvernietiging en het einde voor veel van de bestaande bedrijvigheid. Het resultaat is eerder meer dan minder werkloosheid en daar zit niemand op te wachten. Blijft de vraag: Hoe komen de steden beter uit de crisis? De oplossing ligt niet in ruimtelijke planvorming maar in ondernemerschap en het opzoeken van de uiterste grenzen in de regelgeving.

Betoncentrale van BAM in de Binckhorst Den Haag (Foto: de Stad bv)

De huidige ruimtelijke en milieu wetgeving stamt nog uit de tijd van industriële economie en de grootschalige dienstverlening in kantorenparken. Deze op functiescheiding gerichte regels die onverminderd in alles doorwerken, in de structuurvisies, de masterplannen, bestemmingsplannen, de vergunningverlening en de institutionele vormgeving van de overheden, zijn zelf een hinderlijke sta in de weg geworden voor de bloei van ondernemerschap. De vraag van de huidige kennisintensieve bedrijvigheid gaat uit naar levendige stadswijken met een goed verblijfsklimaat en variëteit in vestigingsmilieus.

Op grond van deze vraag wordt in de Binckhorst in Den Haag, in de Kanaalzone in Helmond en op de Noordelijke IJoevers in Amsterdam gezocht naar een andere strategie. De kern daarvan is dat de bestaande kwaliteiten worden gekoesterd, zodat de bedrijvigheid weer opbloeit en nieuwe bedrijvigheid zich kan ontwikkelen. Welke economische krachten in staat zullen zijn om onze steden concurrerend te maken op regionale, Europese en wereldschaal zal nog moeten blijken. Voor dit deel van de wereld mag verwacht worden dat naast de bediening van de regionale behoeften aansluiting bij de kenniseconomie noodzakelijk en creatieve economie kansrijk is. Zeker is dat de groei de komende jaren vooral zal komen van nieuwe startups en startende ZZP-ers. Wie daarvan succesvol zullen zijn weten we niet. Er is op dit moment vooral behoefte aan experimenteerruimte voor nieuwe woonconcepten, woon/werk-combinaties en nieuwe kansen voor ondernemerschap.

Kanaalzone in Helmond (Foto: gemeente Helmond)

Ook de bedrijfsterreinen in de voormalige stadsrand kunnen geschikt gemaakt worden om zich te ontwikkelen tot ondernemende stadswijken met gemengde programma’s waar wonen, werken, cultuur en vrije tijd elkaar tegen komen. Nu de milieubelasting van bedrijven sterk afgenomen is en in de toekomst nog verder zal afnemen, is het mogelijk gevarieerde stadswijken te maken waar tussen de bedrijvigheid van ambachtelijk, ICT, media tot cultuur, ook gewoond en gerecreëerd wordt. Hergebruik past in de duurzaamheiddoelstellingen en levert gebieden op met karakter. Om tegelijk de duurzaamheid en het ondernemerschap te bevorderen zal er een einde moeten worden gemaakt aan de veel te ruime milieucirkels en de radicale functiescheiding. De tijd is er nu echt rijp voor.

Nu het grote geld uit ruimtelijke ontwikkeling is teruggetrokken, zal een veel fijnmaziger ondernemerschap de stuwende kracht worden in de ruimtelijke ontwikkeling. Niets doen is geen optie. Daarmee worden alle kansen om beter uit de crisis te komen verspeeld. Onze stelling luidt: de Noordelijke IJoevers, de Kanaalzone, De Binckhorst en vele andere bedrijfsterreinen kunnen beter worden opgevat als de laboratoria van de ondernemende stad, als experimenteerterreinen voor een ondernemende strategie waarin nieuwe vormen van ondernemerschap en investeringsvermogen van eigenaren, ondernemers, kunstenaars, private en collectieve opdrachtgevers, de hoofdrol spelen. Het ruimtelijk beleid heeft in de strategie een dienende rol om barrières en regelgeving op te ruimen en ruimte te maken voor ontwikkeling. Zo biedt de crisis een kans op een bloeiende nieuwe economie in een gevarieerde levendige stad.


Foto boven: nieuw gebruik van oud gebouw op Noorderlijke IJoevers, NDSM Werf Amsterdam (Foto: de Stad bv)

Klik hier voor een impressie van de RUIMTEVOLK bijeenkomst ‘Tijdelijkheid in crisistijd’ op de NDSM werf in Amsterdam.

AmsterdamBedrijventerreinencrisisDen HaagHelmondOntwikkelaars

Evert Verhagen Adviseur stedelijke ontwikkeling

Over de auteur

Evert Verhagen is oprichter en eigenaar van Creative Cities. Daarnaast is hij projectleider voor het Noorderpark in Amsterdam en werkt als adviseur vanuit zijn bedrijf REUSE BV.

Jeroen Saris Directeur de Stad

Over de auteur

Jeroen Saris is eigenaar van de Stad, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in toekomst onderzoek en omgevingsbeleid. Hij is mede initiatiefnemer van Metropoly, een metropool-spel voor stedelingen, investeerders en bestuurders. Hij is oud-wethouder RO en IJ-oevers van Amsterdam.



Ook interessant:

Radicale maar realistische ideeën voor een nieuw platteland

Anne Seghers

Een ruimte van verschil

Hans Teerds

NOVI: Een hoopvol perspectief?

Peter Paul Witsen