Het nieuwe kabinet is voornemens de sociale huurmarkt aan te pakken, zo blijkt uit het nieuwe regeerakkoord. Hiervan springt één in eerste instantie onschuldig ogend voorstel er tussenuit: huurders van een corporatiewoning krijgen volgens het kabinet het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Dit klinkt aantrekkelijk. Maar is het dat ook?
Huurders die naar alle tevredenheid wonen, kunnen hun woning voor een redelijke prijs omzetten naar eigendom. De voordelen zijn dat de lagere (midden)inkomensgroepen meer kans hebben op vermogensvorming. Het leidt daarnaast tot een grotere verantwoordelijkheid voor de woonomgeving en voor de woningcorporaties komt bovendien ook nog eens kapitaal vrij.
Maar er ligt een addertje onder het groen lijkende gras. Buiten de vraag of je corporaties kan dwingen hun bezit te verkopen zorgt het beleidsvoornemen voor een grote koerswijziging in de benadering van de ruimtelijke verdeling van de grote steden in Nederland. De vrije markt krijgt in de toekomst ruim spel. Het zorgwekkende is dat het ‘ruimtelijke evenwicht’ dat de afgelopen eeuw zorgvuldig is opgebouwd, vernietigd wordt. In Nederlandse steden bestaan, in tegenstelling tot veel andere westerse steden, nauwelijks of geen getto’s die worden gedomineerd door een ‘culture of poverty’. De gevolgen van het ‘recht op kopen’ maken dat dit spookbeeld wel reëler wordt.
Ten eerste zal de maatregel voor de huidige achterstandswijken, waar vaak veel corporatiebezit is, desastreus uitpakken. Woningcorporaties zullen snel ondervinden dat het nog maar weinig zin heeft om voor (verouderde) wooncomplexen toekomstplannen te maken. Door (de dreigende) verkoop van huurwoningen zal corporatiebezit versnipperd raken. Sturen via bezit is dan bijna onmogelijk.
Corporaties zullen hun inspanningen noodgedwongen moeten bijstellen naar ‘pappen en nathouden’ Want waarom zou een corporatie nog vernieuwingsplannen maken voor een complex als deze niet weet of de woningen in de toekomst nog wel in bezit zijn? Op het moment dat huurders binnen een complex hun ‘recht’ op koop opeisen, is een ingrijpende renovatie of sloop/nieuwbouw van een complex een haast onmogelijke opgave.
Sociaal vernieuwen door fysieke vernieuwing, sinds de jaren zeventig een machtig en effectief instrument, zal van de agenda verdwijnen. Bedenk hierbij dat het kabinet ook veel minder geld reserveert voor probleemwijken en men zal beseffen dat deze wijken grote risico’s lopen verder af te glijden.
Ten tweede zal het gevolg van ‘het recht op koop’ ruimtelijke segregatie zijn. Huurwoningen in wijken die populair zijn, zullen in de loop der tijd verkocht worden. Kans op vermogenswinst is hier veruit het grootst en dat zullen huurders en woningzoekenden begrijpen. Het zal toch niemand verbazen als over 25 jaar nog maar weinig sociale huurwoningen in de gewilde stadswijken over zijn? Het gevolg is dat de laagste inkomensgroepen alleen nog zijn aangewezen op de minst populaire wijken. En dat zijn juist die wijken die door de nieuwe maatregelen al extra kwetsbaar worden. Een neerwaartse spiraal lijkt onvermijdelijk. De zwakkere wijken ontwikkelen zich nog meer het afvoerputje van de woningmarkt, terwijl corporaties geen instrument meer hebben om te vernieuwen. Aan het kabinet de vraag of zij dit beleid een doelbewuste keuze is of dat het een slecht doordacht plan is? In beide gevallen geldt: bedenk dat een slecht plan, sneller is bedacht en uitgevoerd dan ongedaan gemaakt….
Roland Oude Ophuis
Roland Oude Ophuis is woningmarktonderzoeker bij Regioplan Beleidonderzoek.
