Geld in de grond

07 juni 2010  /  Henk Werksma en Willem van Deursen

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Recent heeft het kabinet de beleidsvisie ‘Duurzaam gebruik van de ondergrond’ vastgesteld. Volgens het kabinet moeten gemeenten, provincies en waterschappen de ondergrond beter gebruiken. Uit onderzoek in Zeeland en Rotterdam blijkt dat vooral meer intelligentie in de samenwerking tussen partijen voor winst zal zorgen.

In veel gebiedsontwikkelingsprojecten is de ondergrond onderbelicht. Gebiedsontwikkelingsprojecten zien de ondergrond vooral als ‘lastpost’. De ondergrond blijkt vaak verrassingen in petto te hebben, zoals een verontreiniging of een archeologische vondst in de bouwput, die leidt tot extra kosten en een langere ontwikkeltijd. Door te plannen zonder te weten welke eigenschappen en kwaliteiten de ondergrond heeft, laten gebiedsontwikkelaars ook kansen onbenut. Want de ondergrond biedt ook de mogelijkheid om geld te verdienen. Een betere afstemming bij de informatievoorziening tussen ondergrond en gebiedsontwikkeling is een belangrijke voorwaarde voor een duurzaam gebruik van de ondergrond bij gebiedsontwikkeling.

En dat is bepaald geen sinecure. Het voornaamste probleem is dat op de werkvloer te weinig contact is tussen de ontwikkelaars en ondergrondspecialisten. Te vaak wordt, bij wijze van ritueel, informatie ingewonnen bij ondergrondspecialisten van de gemeentelijke of provinciale bodemafdeling over wat er allemaal in de ondergrond zit. Het antwoord komt dan meestal in de vorm van kaarten, meetgegevens en bodemprofielen; dat betekent veel cijfertjes en grafiekjes maar weinig interpretatie en weinig oog voor de consequenties voor het betreffende plan.

Ignace van Campenhout van Ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam bevestigt het beeld dat bodemspecialisten te laat en te weinig worden betrokken bij de planvorming. Van Campenhout en enkele collega’s hebben daarom het Team Planadvies Ondergrond opgericht met als doel de ondergrond vroegtijdig op de ruimtelijke agenda te krijgen. Naast de risico’s van de ondergrond brengt dit team ook in beeld wat de ondergrond op het gebied van duurzaam ruimte- en energiegebruik te bieden heeft.

Pilots
De resultaten van twee pilots in Rotterdam en Zeeland, die juist gericht zijn op een betere afstemming tussen ondergrond en gebiedsontwikkeling, laten zien dat dit zijn vruchten afwerpt: verbetering van de kwaliteit van de kaarten met ondergrondinformatie, snellere procedures leiden daardoor tot lagere kosten, minder onvoorziene risico’s en benutting van kansen.

artikel afbeelding

Kop van Feijenoord

Bij de pilot ‘Kop van Feijenoord’ is bijvoorbeeld een conceptvisie ontwikkeld voor de herstructurering van deze wijk waarbij circa 1500 woningen moeten worden gebouwd. “Bodem- en ondergrondaspecten maakten geen onderdeel uit van deze conceptvisie. De geschetste ontwikkelingsrichting is ‘los van de ondergrond’ tot stand gekomen”, aldus Henk Puylaert (H2Ruimte), projectleider van Bodem4gebieden. “De uitdaging was dan ook om in het proces van conceptvisie naar masterplan alsnog ‘een stevige bodem te leggen’ onder de Kop van Feijenoord.”

In de pilot is vroegtijdig een indicatie gegeven van de kosten voor bodemsanering, ondergronds bouwen in relatie tot grondwaterpeilen en de uitgiftehoogte van belang voor de verlegging van kabels en leidingen. Gauke Weg van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Rotterdam: “Al deze zaken hebben een vergaande invloed op de grondexploitatie. Maar nog meer dan dat: we hebben ook de kansen voor warmte- en koudeopslag hoog op de agenda gezet. Daarmee laten we zien dat de ondergrond niet alleen geld kost, maar ook kansen biedt”. In de Rotterdamse pilot bleek dat de ondergrond uiteindelijk een onvoorziene kans bood als de mogelijkheid voor een warmte-/koudeopslag.

Ook met de provincie Zeeland is een vergelijkbaar traject doorlopen voor gebiedsontwikkeling in Oost Zeeuws-Vlaanderen. Voor Martin Wissekerke van de afdeling Gebiedsontwikkeling was het project Bodem4gebieden een eye-opener: “In het begin  was voor ons nog maar sterk de vraag of ondergrond vroegtijdig een plaats moet hebben in gebiedsontwikkeling. Na afronding van de pilot is dit voor alle betrokkenen vanzelfsprekend. Dit geldt voor aankoop van grond, grondverzet, het identificeren van geschikte locaties voor waterberging of de omgang met aardkundige waarden.”

Wissekerke benadrukt dat de ondergrond waarde toevoegt aan de kwaliteiten van gebieden in Zeeland. “Zonder nauwe samenwerking met ondergronddeskundigen missen we kansen. Kijk maar hoe bewust we nu omgaan met behoud en inpassing van kreekruggen in het landschap.”

De cases in Zeeland en Rotterdam laten zien dat het niet de instituties zijn waar de winst te halen is. Toch spelen provincies, gemeenten en waterschappen in de visie van het Rijk wel een belangrijke rol. Convenanten en kennisagenda’s zijn sleutelwoorden in de visie. Maar het is de vraag of dit alles leidt tot betere resultaten en een beter gebruik van de ondergrond zoals het Rijk dat voorstaat. Een intelligente samenwerking tussen mensen van verschillende diensten en afdelingen lijkt meer op te leveren: in gebiedskwaliteit én in klinkende munt.

OndergrondRotterdamStedenbouwZeeland

Henk Werksma planoloog

Over de auteur

Henk Werksma is planoloog en partner van H2Ruimte.

Willem van Deursen fysisch geograaf en directeur van Carthago

Over de auteur

Willem van Deursen is fysisch geograaf en directeur van Carthago.



Ook interessant:

Sociaaleconomisch beleid: wat kunnen provincies en gemeenten doen?

Maarten Allers

Nieuw Zicht op Leiden

Daphne Koenders

Terloopse contacten voor een veerkrachtige stad

Flip Krabbendam en Henriëtta Joosten