Corporaties staan volop in belangstelling. Enkele incidenten, zoals de SS Rotterdam van Woonbron, laten de vraag of er iets mis is gegaan met de verzelfstandiging van de corporaties rijzen. Rik Koolma rondde recentelijk een promotieonderzoek af onder de titel ‘Verhalen en Prestaties – een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties’. Het leverde een aantal opmerkelijke conclusies op.
Een belangrijke bevinding is dat het investeringsbeleid van woningcorporaties weinig verband blijkt te hebben met een aantal elementen die kenmerkend zijn voor het werkveld, zoals de inkomensverdeling onder de bevolking en de verwachte vraag naar woningen. Dit is, juist door de verhalen rondom de vermeende toegenomen marktgerichtheid van woningcorporaties, niet wat je zou verwachten. Ook is dit niet wat de overheid met de verruiming van het Besluit Beheer Sociale Huursector had beoogd. Corporaties hebben sinds deze verruiming uitdrukkelijk de ruimte gekregen om te kunnen inspelen op plaatselijk verschillende omstandigheden. Nu blijkt dat er wel een grote spreiding in het beleid van woningcorporaties is ontstaan, maar er vaak geen duidelijke relatie met de werkomstandigheden is.
Rik Koolma
Verankering afgenomen
Ook blijkt uit het onderzoek van Koolma dat naarmate woningcorporaties groter zijn ze niet beter presteren als het gaat om de verhuur van woningen, de beheersing van huurachterstanden en de kosten van onderhoud in relatie tot de opbouw van het woningbezit. Wel zijn de kosten van grote corporaties doorgaans hoger . Dit is opmerkelijk gezien de schaalvergroting die de afgelopen jaren in de corporatiesector heeft plaatsgevonden. De schaalvergroting en professionaliseringsslag heeft anders dan verwacht, de aandacht voor de bedrijfsvoering, kosten- en risicobeheersing niet bevorderd. Het onderzoek maakt duidelijk dat corporaties zich met de projectontwikkeling en nevenactiviteiten wel meer als marktorganisaties zijn gaan profileren, maar de calculerende tucht van de markt missen. Ze staan tamelijk onverschillig tegenover risico’s, kosten en resultaten van strategische beslissingen. Grotere corporaties presteren dus niet beter met de verhuur van woningen. Een opvallende conclusie.
De schaalvergroting en de professionalisering van de sector heeft er ook toe geleid dat de traditionele verankering in de lokale gemeenschap is afgenomen. Het beleid van woningcorporaties is steeds minder verbonden met de lokale opgaven. Zo is er een algemene trend waar te nemen waarbij woningcorporaties vooral koopwoningen bouwen en huurwoningen verkopen.
Het onderzoek is uitgevoerd door middel van uitvoerige statische analyses met onder meer de gegevens die corporaties bij het Centraal Fonds en het WSW aanleveren. Een kwart van de jaarverslagen is onderzocht door middel van tekstanalyse. De analyse en presentatie zijn geanonimiseerd, waardoor er geen namen specifieke corporaties aan de uitkomsten verbonden kunnen worden.
Goede bedoelingen
De bevindingen van Koolma, die twee maanden geleden promoveerde en jarenlang in de corporatiesector werkzaam was, hebben al stof doen opwaaien. Hij is er inmiddels meerdere malen van beschuldigd tegen de corporatiesector te zijn. “Maar niets is minder waar”, zo zegt hij. “Woningcorporaties vormen een bijzonder instituut dat een belangrijke en onmisbare bijdrage levert aan de kwaliteit van leven en wonen van mensen in Nederland. Ik zie graag dat dat behouden blijft, maar dan moet er wel wat veranderen.”
SS Rotterdam (Bron: www.ss-rotterdam.org)
Koolma had de statische analyse van zijn onderzoek enkele jaren geleden al afgerond, maar vond de uitkomsten onbevredigend. Hij ging op zoek naar verklaringen en vond deze onder meer met behulp van fundamentele theorie over de werking van organisaties als systemen van menselijke samenwerking en interactie.
De taak van woningcorporaties is complex en meerdimensionaal. De wijze van besluitvorming van woningcorporaties en evaluatie van genomen besluiten is daar volgens Koolma niet mee in overeenstemming. De praktijk laat zien dat opgebouwde ervaring, positieve verwachtingen en goede bedoelingen de besluitvorming domineren. “De toets die corporaties doen om te achterhalen of ze activiteit die buiten de kerntaak vallen kunnen betalen is te eenvoudig. Door de ruime financiële middelen en gebrekkige analyses blijkt de fouttolerantie voor oneconomische beslissingen groot: baanbrekende investeringen en fusies worden zonder cijfermatige onderbouwing als succes gepresenteerd en vinden navolging bij anderen”, aldus de wetenschapper. Kortom; de beoogde professionalisering van de sector is er vooralsnog vooral een van woorden, in de praktijk leunt men nog erg op de waarden van de traditionele bedrijfsvoering die past bij een verhuurder van woningen.
Foto: Coen de Rijk
Zelfoverschatting
Veel corporaties zijn nog in een proces van verandering en kunnen anders kiezen, meent Koolma. Volgens hem is het nodig dat corporaties vanuit hun eigen werksituatie benoemen welke meerwaarden zij te opzichte van andere marktpartijen en overheid te bieden hebben. “Corporaties moeten niet slechts bij commerciële, maar ook bij maatschappelijke activiteiten vooraf betere afwegingen maken. Ook kijken ze bij de uitvoering van projecten teveel naar hun collegae: ze hebben het gevoel een project uit te moeten voeren omdat andere corporaties dat ook doen. Dit is echter een valkuil. Dit gedrag is corporaties opgebroken met de bouw van dure koopprojecten in herstructureringswijken, in aanbouw genomen zonder voorverkoop. Veel corporaties vergeten vast te stellen waarom ze in de eigen situatie een bepaalde activiteit, zoals de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, uitvoeren en wat ze er zelf mee willen bereiken”.
De belangrijkste valkuil is volgens hem echter een vanzelfsprekend geloof in succes. Het leidt tot zelfoverschatting, in de sector ingegeven door goede bedoelingen en vage ideeën over ondernemerschap. “Corporaties zullen veel meer moeten nagaan, in interactie met belanghebbenden op lokaal niveau, of hun activiteiten het beoogde effect sorteren.”
—
Het proefschrift is in eigen beheer uitgegeven (ISBN 978 90 8659 273 9) en voor een bedrag van 50 euro te bestellen via [email protected]
Foto kopbeeld: Coen de Rijk
RUIMTEVOLK Team RUIMTEVOLK
Team RUIMTEVOLK
