Het Nieuwjaarsdebat van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) ging dit jaar over starters op de woningmarkt. Centrale vraag: worden starters op de woningmarkt nu verwend of vergeten door ontwikkelaars, woningcorporaties en beleidsmakers? Na de bijeenkomst legden we deze vraag voor aan twee jonge panelleden die meededen aan de discussie: Joost Verburg, werkzaam bij de gemeente Rotterdam en voorzitter van Rio Nuevo (netwerk van jonge professionals in de ruimtelijke ordening) en Jooske Baris, medewerker Wonen bij het Nirov.
Jooske Baris en Joost Verburg
Vertel, starters, zijn ze verwend of vergeten?
Verburg: “Ik ben geneigd om te zeggen dat ze verwend zijn. Mensen zijn vandaag de dag een stuk kritischer. Starters ook. Wonen kost tegenwoordig veel geld dus je wilt het maximale uit je budget halen. In wezen is de starter daarom ook een gewone consument. Ik denk wel dat meespeelt dat door de welvaartgroei van de afgelopen decennia onze verwachtingen sterk veranderd zijn. Veel dingen zijn vanzelfsprekend geworden. Dit zie je ook terugkomen in de woonwensen van de starters.”
Baris: “Starters zijn niet verwend en niet vergeten. Ik beschouw mezelf als ‘doorstarter’ en ik vind zeker niet dat ik verwend ben. Ik ben namelijk bereid geweest in te leveren op mijn woonwens. Zelf woon ik bijvoorbeeld in Overvecht in Utrecht, een wijk die niet bepaald mijn eerste keuze was.”
Wat is dan het probleem?
Baris: “Dat starters op een hoop worden gegooid. Daardoor ontstaat een onjuist beeld. Tijdens het debat werd bijvoorbeeld een onderzoek gepresenteerd (‘Starters aan zet‘ van Hegeman, Inbo en Kristal red.) waaruit bleek dat ook mensen na een scheiding gezien kunnen worden als starter. Dat is natuurlijk belachelijk, dat is doelgroepvervuiling. Dan kun je immers 70 procent van de Nederlanders beschouwen als starter.”
Verburg: “Ik ben het met Jooske eens. Starters zijn niet één uniforme doelgroep. Hun woonwensen en mogelijkheden lopen sterk uiteen. Daarnaast is het probleem vooral regio afhankelijk. De markt in Rotterdam is bijvoorbeeld wezenlijk anders dan in Amsterdam of Utrecht. Het is vaak zo dat als er problemen zijn deze in algemene zin gelden en niet specifiek voor starters.”
Baris: “Jonge mensen met lage opleiding hebber veel minder perspectief op de woningmarkt dan hoger opgeleiden, ‘luxe’ starters. En dat juist deze laatste groep goed van zich kan laten horen leidt ertoe dat de werkelijke problemen voor starters niet goed aan het licht komen.”
Dé starter bestaat dus helemaal niet?
Verburg: “Inderdaad. Als je de startersgroep op basis van woonwensen uitsplitst naar verschillende subgroepen, dan zie je vergelijkbare woonprofielen ontstaan die ook bij senioren of jonge gezinnen voorkomen. We moeten oppassen niet iedereen en alles in hokjes te willen stoppen. Dus ook starters niet.”
Baris: “Enige doelgroep die wellicht bijzondere aandacht verdient is de kansarmere starter, maar dan moet je dat ook heel afgezet definiëren. Iedereen heeft te maken met het feit dat de woningmarkt op slot zit. Aan de doorstroming moet zeker iets aan gebeuren, maar dat is van algemeen belang, niet alleen dat van starters.”
Nirov Nieuwjaarsdebat 2008 (bron: Nirov)
Is het probleem ook niet gewoon dat veel jonge huishoudens op de mooiste (lees: duurste) plekken van de stad willen wonen?
Baris: “Nee volgens mij zijn veel mensen wel bereid wat in te leveren, hetzij locatie, hetzij oppervlakte. Tijdens het debat heb ik gewezen op het feit dat de levensfase van een starter onstuimig en onvoorspelbaar is. Starters hebben meer behoefte aan dynamiek en flexibiliteit dan de gemiddelde woonconsument.”
Verburg: “Mensen weten volgens mij vaak nog niet hoe hun leven zich zal ontwikkelen. Ze durven of willen zich daarom nog niet vast te leggen. Hypotheeklast en overdrachtsbelasting zijn dan lastige zaken.”
Licht dat eens toe…
Baris: “Mijn vriend en ik wonen bijvoorbeeld in een sociale huurwoning, hebben 2 inkomens en kunnen daardoor best iets kopen. Maar dan moet je wel zeker weten dat je er minimaal 3 jaar woont, wil je je kostenkoper en overdrachtsbelasting eruit halen. Anders kost je dat 10 procent van je aankoopbedrag. Maar voor 3 jaar of meer willen we ons niet op vastleggen dus gaan we particulier huren. En dat is erg duur. Want als ik koop is mijn maandlast zo’n 600 euro, bij huur circa 900."
Welke ingrepen op de woningmarkt zijn wenselijk?
Baris: “Afschaffing van zowel de hypotheekrenteaftrek als overdrachtbelasting.”
Verburg: “Het gaat om meer en gedifferentieerd aanbod, het verkleinen van de schaarste. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek lost dan volgens mij niets op en heeft wellicht zelfs een aantal neveneffecten waardoor je bijvoorbeeld de doorstroming op de woningmarkt juist stil legt. Volgens mij moeten gemeenten en ontwikkelaars zorgen voor voldoende en gevarieerd aanbod. Het opheffen van de schaarste helpt de marktwerking te verbeteren, wat leidt tot meer vraaggericht ontwikkelen, waarbij ook starters vanzelf beter bediend worden. Ze zijn immers een interessante en grote doelgroep. Ook moeten betaalbare woningen worden gerealiseerd om aan de huidige vraag enigzins tegemoet te komen. Dit geldt niet alleen voor starters maar ook voor jonge gezinnen met kinderen die een betaalbaar huis zoeken.”